Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes

 

Durante la última semana ha saltado al debate público la posibilidad de implementar en España una ley para el control de los alquileres, impulsada desde Unidas Podemos como socio minoritario de la coalición de gobierno. Su objetivo declarado es el de abaratar los precios actuales, que acumulan años de subidas desde 2015 (si bien se han reducido durante 2020). Buena parte de los análisis existentes, particularmente sobre experiencias internacionales, cuestionan que este tipo de límites tengan los efectos deseados sobre los precios de alquiler. Pero, aprovechando la reciente disponibilidad de datos de precios de alquiler en España, es posible estimar de antemano quiénes son los potenciales beneficiarios inmediatos de una medida de este tipo: ¿a qué clase de zonas, con qué tipo de perfiles de renta, afectaría un tope establecido por ley sobre el precio de alquiler?

Consideramos aquí dos tipos de topes posibles:

• En el primero estudiamos los beneficiarios potenciales de una regulación que de aplique sobre las zonas con alquileres más elevados (por encima del percentil 75) de una provincia determinada.
• En la segunda variante, tal y como está recogido en la ley catalana de control de alquileres, otra posible definición de zona tensionada son aquellas zonas donde el alquiler represente un % considerado como elevado de los ingresos. Aquí, nos centramos concretamente en el 30%.

El Atlas de Renta de los Hogares del INE, unido a la base de datos de precios de alquiler a nivel de sección censal, recientemente publicada por el Ministerio del Interior, permite discriminar las zonas zonas afectadas por cada una de las dos aproximaciones. Nos centramos aquí en Madrid y Barcelona por ser las ciudades que concentran, por mucho, las zonas más tensionadas del mercado inmobiliario español. En la siguiente tabla resumen se observan los valores descriptivos básicos para las 4 ciudades más pobladas de España. Lo primero que se aprecia es la diferencia en la cantidad de zonas en cada una en las que el alquiler supera un 30% de la renta estimada en cada sección censal: un fenómeno fuertemente concentrado en las dos mayores áreas metropolitanas del país.

Tope absoluto: para rentas altas

En primer lugar estudiamos una posible intervención en el mercado limitada a aquellas zonas que muestren precios del alquiler muy superiores respecto a los valores observados en su provincia, concretamente, a las zonas con precios que se encuentran entre el 25% de zonas (ponderadas por población) con precios del alquiler más elevados. Esta clase de intervención va dirigida a reducir los precios más elevados y a aplanar así la distribución de los precios del alquiler, y parte de la base de que en esos segmentos del mercado el mercado no funciona adecuadamente, dando lugar a situaciones indeseables.

 

Lo primero que se puede observar con este enfoque es que las zonas con alquileres más elevados se sitúan en zonas de rentas muy altas: existe una fuerte correlación entre el nivel de renta y el precio de los alquileres a nivel de sección censal. En el caso de Madrid la renta media de las zonas objeto de intervención según esta aproximación sería de más de 57.000€ por hogar,  prácticamente el doble de la renta media que se observa entre las zonas con alquileres más baratos. En Barcelona existe una relación similar aunque más tenue, si en Madrid la renta de las zonas más caras era casi un 100% superior a la renta de las zonas baratas en Barcelona esta relación apenas llega al 50%. En cualquier caso hay que considerar que los datos de renta que facilita el INE muestran a las secciones censales con una renta neta por hogar inferior o igual a los 90.000€ (igualando todas las que estén por encima a esa cifra de manera artificial), por lo que en ambos casos la renta media de las zonas caras estaría infra-estimada.

 

Las zonas caras en términos de cuota de alquiler coinciden con aquellas con un mayor precio del alquiler por metro cuadrado, aunque no de forma perfecta. En Madrid las zonas más caras tenían un precio de 14€ el metro cuadrado frente a 11€ en las zonas intermedias y 9€ en las zonas baratas.

De nuevo, en Barcelona las medias de las tres categorías estaban más próximas entre sí respecto a Madrid, con 12€, 10€ y 8€ respectivamente. Esto confirma que las secciones censales con cuotas del alquiler más elevadas no se explican solo por diferencias en las características de los pisos, tales como el tamaño sino fundamentalmente por su situación geográfica.

 

Todos los datos anteriores llevan a pensar que una intervención en el mercado para limitar los precios en las zonas más caras de Madrid y Barcelona no beneficiaría a inquilinos de rentas bajas sino más bien a hogares de rentas medias-altas. Esto pervierte el objetivo inicial de la regulación: establecer una cierta redistribución de propietarios ricos a inquilinos pobres mediante una rebaja en el precio del bien que los segundos adquieren de los primeros. Esto es, a nuestros ojos, un problema importante de este tipo de políticas, en tanto que exponen al mercado a efectos negativos sobre la oferta en el medio y largo plazo sin conseguir a cambio ganancias apreciables de equidad.

Tope basado en % de esfuerzo

Una manera propuesta a menudo para esquivar este tipo de problema sería definir la activación del tope en el alquiler en términos relativos, no absolutos: como porcentaje aproximado que represente el pago de la cuota sobre la renta de los hogares. Este es el mecanismo establecido en Cataluña desde septiembre de 2020, y una versión es la que analizamos aquí: una norma que regularía automáticamente los precios de alquiler en áreas (secciones censales en este caso) donde esté suponiendo más de un 30% de la renta media por hogar. A efectos analíticos distinguimos también un punto intermedio, de riesgo de tensión: allá donde la cuota sea menos de un 30% pero más de un 25% de la renta media.

En primer lugar se muestra la relación, en cada una de las secciones censales de Madrid y Barcelona en las que se dispone de datos, entre la carga que supone el alquiler sobre la renta media del alquiler y el valor en € de la renta media por hogar en cada sección censal. Además se calculan rectas de regresión simple para cada tipo de sección censal en función del % de alquiler sobre la renta media que presente. Tanto en Madrid como en Barcelona se observa que las zonas consideradas no tensionadas, donde el alquiler mediano supone menos de un 25% de la renta media, disfrutan de una renta mayor respecto a las zonas tensionadas o en peligro de tensión, donde este % es más elevado.

Como se ve en el siguiente gráfico, la renta media por hogar en las zonas no tensionadas de la Comunidad de Madrid era de casi 43.600€, mientras que en las zonas tensionadas apenas llegaba a los 30.000€. Por su parte Barcelona exhibe una brecha de renta menos marcada entre ambas zonas, las secciones censales con un mercado del alquiler tensionado mostraron una renta media similar a la de Madrid, cercana a los 31.000€, mientras que la renta de sus zonas no tensionadas era sensiblemente menor con algo más de 37.000€.

 

También cabe preguntarse si las zonas con una mayor tasa de esfuerzo son aquellas zonas con mayores precios, las que se estudiaban en el apartado anterior. Para comprobarlo en los siguientes gráficos puede verse la cuota media de alquiler en cada zona para Madrid y Barcelona.  En Madrid la cuota media mensual de alquiler es muy similar en las tres zonas consideradas, es decir, no existe una fuerte correlación entre la tasa de esfuerzo y la cuota de alquiler de la sección censal, lo que hace pensar que el principal determinante de la variabilidad del % de la renta que se dedica al alquiler no es el precio de este sino la cuantía de la renta. Concretamente, el alquiler medio en Madrid en las zonas tensionadas ronda los 830€ mensuales, una cifra muy similar a los 770€ que se observan en las zonas no tensionadas. El valor medio que se observa en las zonas tensionadas está influido por unos pocos valores atípicos que sesgan al alza la media, lo que refuerza la idea de que las zonas más tensionadas no presentan alquileres especialmente altos.

En Barcelona el precio medio de las zonas tensionadas es algo más elevado respecto al resto de zonas, aunque presenta valores parecidos a los encontrados en Madrid, con un alquiler medio en las zonas tensionadas de 875€ mensuales igualmente sesgado por unos pocos valores atípicos. Donde sí se observa una diferencia respecto a Madrid es en el precio de las zonas no tensionadas, que es inferior y llega a los 630€.

Estos datos nos indican que, si bien la clasificación de zonas de intervención en función de la tasa de esfuerzo soluciona el problema inicial de beneficiar a los inquilinos de rentas medias-altas, conlleva un problema en términos de eficiencia, puesto que viene a limitar los precios en zonas que presentan un nivel de precios cercano a la media. Dicho de otra manera, se intenta resolver un problema de renta, que no tiene su origen en el funcionamiento mercado del alquiler, mediante políticas que comprometen la eficiencia a medio y largo plazo en ese mercado en vez de hacer uso de las herramientas menos distorsionantes, de las que ya dispone el sistema fiscal. Finalmente hay que decir que el hecho de que los beneficiarios potenciales sean rentas medias-bajas no garantiza un efecto distributivo potente a largo plazo. Esto se debe a que una de las consecuencias indeseadas más comunes de este tipo de regulación es un efecto expulsión de los inquilinos más vulnerables en favor de personas más pudientes que den mayor seguridad al propietario.

Lo que observamos, pues, es un trade-off en cualquier política que pretenda limitar los precios de los alquileres entre eficiencia y equidad: las zonas que tienen precios del alquiler más elevados son aquellas con residentes de mayor renta, por lo que intervenir el precio en las zonas donde este es mayor no tiene por qué constituir una política redistributiva. Si, por el contrario, se intervienen las zonas donde los alquileres son mayores respecto a la renta (mayor tasa de esfuerzo), observamos que se trata de zonas con alquileres asequibles en la mayoría de los casos, donde el mercado funciona dentro de su estructura existente de oferta y demanda y no es fácil justificar la intervención. Esto no es óbice para que en ambos casos, como la vasta literatura sobre el tema ha demostrado, se genere un exceso de demanda estructural por una menor oferta y una mayor demanda de vivienda, ambas consecuencia de la regulación.