Lo que servirá y lo que no de la nueva política de vivienda para mejorar el acceso al alquiler

La nueva política de vivienda plantea resolver los evidentes problemas del alquiler en las ciudades españolas a través de un control de precios en zonas tensionadas y un esfuerzo para incrementar la oferta de alquiler social. El esfuerzo en acceso es prometedor y va en la dirección adecuada para resolver el problema, mientras que el control podría resultar contraproducente.

El compromiso encaminado a mejorar la accesibilidad de alquiler social y movilizar vivienda vacía a tal efecto es potencialmente muy fructífero. Para sostener el pulso al reto que supondrá llevar a España a los niveles de vivienda social de nuestro entorno (la media europea multiplica x4 nuestros niveles) recomendamos:

• Trabajar con objetivos que dimensionen bien las expectativas a medio plazo: por ejemplo, llegar a un 20% de vivienda pública en 20 años, como ha sugerido el gobierno, nos pondría a la
  altura de los países del norte del continente, pero en órdenes de magnitud exigiría aproximadamente que cada año de aquí a 2043 añadiéramos tantas viviendas al parque social como las que hemos logrado sumar hasta el día de hoy en total, un ritmo difícil de imaginar.
• Priorizar reconversión de viviendas a corto plazo para empezar a destensionar el mercado cuanto antes. La transformación de 50.000 viviendas de la Sareb que ha comprometido el gobierno va en esa dirección, por sí misma añadiría un sustancial 17% el parque actual de vivienda de alquiler social.
• Negociar la compra de viviendas a grandes tenedores con un descuento respecto al precio de referencia para convertirlas en alquiler social. Para dimensionar, García Montalvo (2023) sugirió hace poco la adquisición de hasta 20.000 unidades con un 20% de rebaja.
• Al reconvertir viviendas disponibles es crucial tener en cuenta que sólo servirán aquellos que encajen en ubicación y tipología de vivienda con la demanda por cubrir.
• En las viviendas sociales de nueva construcción sería necesario trabajar en una planificación urbana que invierta en servicios básicos como transporte, salud, educación y zonas verdes para asegurar que sean atractivas para la demanda.

La ley propone además reservar un 40% del suelo urbanizable en nuevos proyectos al parque público. Para evitar que esto acabe desincentivando la creación de nuevas viviendas sería
conveniente complementarlo con bonos de densidad: incentivos que permitan a los promotores construir más en las zonas en que obtengan permiso, aumentando viviendas o altura a cambio de que incluyan más unidades de alquiler social, como se implementan, por ejemplo, en California o Nueva York.

En contraste con las políticas de incremento de oferta, según la evidencia recogida con la experiencia en Cataluña y otros lugares, el control de precios podría tener efectos indeseados:

• Acabar provocando una subida de los alquileres de menor precio en las zonas tensionadas, puesto que tenderían a “pegarse al techo” que sería evidente para todos los arrendatarios.
• Además, hay indicios tanto en Cataluña como en otras experiencias del mundo que sugieren efecto negativo sobre la oferta, especialmente la de mayor calidad o nivel de precios.
• La ley establece fronteras geográficas para definir beneficiarios en lugar de criterios a nivel de hogar, lo que puede generar injusticias redistributivas en zonas limítrofes: algunos que lo necesitarán quedarán fuera, mientras otros que no lo necesiten serán beneficiados.
• La decisión de establecer la fórmula para definir lo que es una zona tensionada se le asigna al INE lo que podría politizar un organismo autónomo como el INE.