El impacto de la pandemia en el mercado de la vivienda en España: diagnóstico y políticas

EsadeEcPol | Policy Insight

Resumen ejecutivo

• Los sectores de la construcción y de la intermediación de viviendas han sido fuertemente azotados por la pandemia. A pesar de no estar en el epicentro de la crisis como en la anterior recesión, la pandemia ha acelerado una tendencia decreciente que se había iniciado en 2019. Así, en los meses centrales de la pandemia, se han reducido el empleo, los visados de obra nueva y las compraventas alrededor de un 30%.
• En cuanto a los precios, los primeros indicadores apuntan a una intensificación de la desaceleración que ya había comenzado en 2019 y a un aumento considerable del tiempo que cuesta vender una vivienda. A corto plazo, se observa un cambio de tendencia en el tipo de piso demandado. El mantra de la localización pierde fuerza y aumenta la demanda de viviendas mayores, más exteriores, con terraza y fuera de las capitales.
• En este Policy Insight abordamos algunas de las opciones de políticas públicas que se están barajando. Proponemos:
  • Reducir la exposición al sector de la construcción. La especialización de una economía en este tipo de sectores supone un aumento del desempleo más rápido y elevado que el que se daría en una economía especializada en sectores intensivos en capital.
  • Cualquier incentivo a la construcción, como la liberalización de suelo público, debe ser convenientemente evaluado como una política pública más que tiene alternativas.
  • Habrá que estar atentos a los efectos del aumento de la morosidad de los créditos relacionados con la vivienda en los balances bancarios y, si es el caso, que el regulador tome las medidas oportunas. El Sareb y las promotoras inmobiliarias bancarias deberían tener fecha de caducidad.
• PSOE y Unidas Podemos han anunciado una Ley de Vivienda que limitará los precios de alquiler en zonas tensionadas del mercado. Con precios y alquileres a la baja, no es el momento de hacer inventos. La limitación de los precios de alquileres es una política con una amplia evidencia científica en contra. Los efectos más documentados son: la depresión de la nueva construcción y del precio de las viviendas existentes, la reducción del incentivo al mantenimiento de las viviendas, la reducción de la oferta de viviendas en alquiler y un efecto ambiguo en los alquileres y los colectivos a los que se pretende proteger. El problema del mercado del alquiler es un problema de oferta, en particular de oferta de alquiler social, que debería fomentarse en sucesivos planes de vivienda. El previsible stock estructural de oficinas que creará la pandemia brinda una buena oportunidad.