Políticas de oferta para mejorar el acceso a la vivienda de alquiler en España
Pablo Tucat, María Laffaire
9 Jun, 2021
Las personas de menores ingresos acceden a la vivienda en mayor medida a través del alquiler (solo el 55% de los hogares españoles en riesgo de pobreza son propietarios de su vivienda), y los gastos relacionados con la misma representan un peso mayor en sus presupuestos (26%) respecto de las personas propietarias (11%). Como resultado, el 33% de la población del quintil más pobre experimenta una situación de sobreesfuerzo en los gastos de vivienda.
Las políticas por el lado de la demanda enfocadas en las rentas pueden ayudar a resolver esta situación, pero es poco probable que basten por sí mismas en tanto que lo tienen más difícil para cubrir a las familias más en el tramo bajo de la distribución de renta (particularmente las deducciones fiscales). Además, su uso puede generar incrementos en los precios de la vivienda, lo que deriva en una transferencia parcial de estos beneficios hacia los propietarios.
En el lado de la oferta, las políticas consideradas hasta ahora para España tienen serias limitaciones.
- Deducciones y penalizaciones al mantenimiento de viviendas vacías tienen elevados costes asociados a su gestión y aplicación.
- Los controles de precios pueden (1) reducir la oferta de vivienda a medio y largo plazo; (2) empeorar los niveles de calidad del parque; (3) segmentar entre áreas reguladas y no reguladas con considerables incrementos en el precio en las segundas; (4) anticipar incrementos que acaban en precios demasiado elevados.En cambio, España se encuentra bastante rezagada en oferta de alquiler social: entre 2014 y 2018, en plena escalada de precios de alquiler, solo 7 de cada 100 viviendas nuevas protegidas en España fueron destinadas a alquiler; casi todas en unas pocas autonomías (Cantabria, Navarra, Cataluña o País Vasco). Y ello teniendo en cuenta además que tiene uno de parques más pequeños de vivienda social en Europa: apenas un 2,5% del total (3,9% en Alemania; 16,5% en Francia; 21% en Dinamarca).
Para revertir esta situación, ampliando el parque de viviendas disponible para alquiler social de manera viable y no segregada, proponemos dos líneas de políticas innovadoras:
- Promover, en determinados supuestos, el derecho de tanteo y retracto: un derecho de compra preferente a favor de la Administración en transmisiones de viviendas que cumplan determinadas condiciones, que deberían ajustarse a las características y necesidades de las familias demandantes de vivienda social, evitando localizaciones poco atractivas para residencia habitual.
- Reserva de suelo y bonos de densidad: un principio de reserva de suelo establecería que un porcentaje de las unidades que se construyan se destinen a vivienda social. Esto contaría con la ventaja adicional de evitar la segregación urbana. Sin embargo, para asegurar que produzcan el aumento deseado en la oferta de vivienda, las Administraciones deberían ofrecer incentivos para mejorar la rentabilidad. Esto se podría conseguir mediante bonos de densidad, que permite a los desarrolladores construir más metros cuadrados de los que admite la regulación del suelo de esa zona.
Dado lo altamente innovador de este tipo de políticas, su evaluación, siempre imprescindible, se vuelve aún más relevante si cabe en este caso. Particularmente, cualquier iniciativa de reserva de suelo y la correspondiente tipología de incentivos debe conllevar una evaluación de que pondere costos y beneficios en el contexto de aplicación.
Máster en Políticas Públicas por la Universidad de Pennsylvania y candidata a Máster en Econometría por la Universidad Torcuato Di Tella, especializada en análisis y evaluación de políticas públicas. Consultora KSNET.
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