Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña

El control de precios de alquiler se ha vuelto parte central del debate de política pública. Cataluña implementó uno en diciembre de 2020: la Ley 11/2020 que limitó los alquileres en Cataluña durante año y medio. Una evaluación a partir de microdatos y metodología precisa de la experiencia catalana basada en la comparación de viviendas afectadas y no afectadas por la regulación es fundamental no sólo para saber el efecto que tuvo aquella Ley, sino para anticipar el que pueden tener normas futuras.

Eso es lo que hace Monras y Montalvo (2022) superando con su análisis más completo y sólido los problemas de anteriores evaluaciones al ser capaz de considerar los precios de referencia en cada zona. Con ello observan un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al “techo” marcado por el índice de referencia. La norma actuaría aquí en sentido contrario al buscado.

De la mano con este menor precio, el estudio encuentra un descenso en la oferta de alquiler de alrededor de un 10% de menos contratos firmados, concentrado en las viviendas caras. A la luz de la evidencia de otros lugares, esto podría:

→ subir los precios y trasladar viviendas de alquiler a venta, solo accesibles para los hogares de más ingresos

→ reducir la construcción futura por falta de incentivos

→ desplazar la demanda a zonas o ciudades limítrofes (donde sí suben los precios)

→ bajar la calidad media de los inmuebles porque los mejores no se ponen en alquiler

Los datos de Monrás y Montalvo (2022) indican, además, un alto grado de incumplimiento, pues aparecen en ellos pisos con alquiler por encima de este índice de referencia. Esto es consistente con la evidencia en otras ciudades de creación de mercados paralelos negros para alquiler a efectos de sortear regulaciones.

Dada esta evidencia, pensamos que el problema de los altos precios del alquiler se debe más a un problema de oferta que de poder de mercado. Es por ello que planteamos tres recomendaciones:

1. La solución al problema de la asequibilidad de la vivienda pasa por aumentar la oferta de viviendas en alquiler a través de medidas como colaboración público-privada, reservar un porcentaje de promociones de viviendas para el alquiler, incentivos fiscales para propietarios que pongan sus viviendas en el mercado de alquiler asequible y mejorar la seguridad jurídica para propietarios.

2. Es importante evaluar adecuadamente las políticas de control de alquileres utilizando microdatos y metodologías precisas capaces de vincular causa y efecto de manera creíble.

3. A partir de esa misma evidencia, los profesionales de la academia, las políticas públicas y la divulgación deben hacer un esfuerzo para estudiar y entender los posibles efectos
negativos de las políticas de límites al alquiler