¿Servirá la nueva Ley de Vivienda para mejorar el alquiler en España?

Reaccionamos a los componentes clave (control de precios, medidas fiscales y aumento de oferta) de la nueva Ley de Vivienda presentada por el Gobierno basándonos en la propuesta sancionada por el Consejo de Ministros, que iniciará ahora su trámite legislativo en el Congreso.

Para empezar, no parece seguro que el control de precios tal y como lo ha explicado el Gobierno solucione el problema real y perentorio de acceso a vivienda de alquiler que se sufre en las principales ciudades españolas. La propuesta sufre de tres problemas clave:

→ Cabe esperar que deprima la oferta al suponer un desincentivo para la inversión en nuevas viviendas o en rehabilitación y mantenimiento de las existentes. La experiencia en otras ciudades (Berlín, París o San Francisco) sugiere estos efectos negativos.

→ La delimitación por zonas en lugar de una medida individualizada conlleva que puede haber familias que se beneficien de la norma sin que su esfuerzo en alquiler sea alto; y otras que no lo hagan pese a esforzarse en el alquiler precisamente por estar fuera o justo en la frontera de la zona. Además, como éstas no están atadas a un solo límite administrativo, existiría un incentivo a ampliarla para incluir a más beneficiarios, diluyendo su precisión.

→ La norma enfrenta retos de implementación: la necesidad de clasificar, encontrar y monitorear a los propietarios para distinguir entre grandes y pequeños para aplicarles reglas diferenciadas tal y como exige la propuesta; el hecho de que las autonomías puedan decidir si la implementan o no y tengan que coordinarla con normas similares existentes; y un cierto riesgo de suspensión a la luz del retraso sugerido por el Gobierno de 18 meses en la implementación de los controles de alquiler. Todo ello hace temer por una ley que podría nacer ineficaz.

En el plano fiscal, las nuevas medidas se anticipan con menor riesgo de distorsión, pero de efectos más bien modestos según lo conocido hasta ahora sobre ellas:

→ El bono de 250€ para alquileres de jóvenes (18-35 años) podría estar infra-financiado según nuestras estimaciones: los 200M€ de dotación esperada para el objetivo de 50.000 jóvenes cubrirían menos de un 10% de los potenciales beneficiarios. La efectividad del bono dependerá, además, de si los propietarios pueden capturarlo incorporándolo al precio de alquiler, como estimaron algunos estudios para Francia (78% del subsidio capturado por el propietario), Reino Unido (60-66%) o Finlandia (57%).

→ El recargo del 150% del IBI a las viviendas que lleven vacías dos años o más para grandes propietarios podría tener un alcance limitado porque este tipo de inmuebles son menos frecuentes en provincias con problemas de demanda. Además, su implementación será complicada y atenuada por la lista de exenciones que contempla, demandando registros adecuados que contemplen la situación de cada vivienda no habitual, así como su propiedad.

→  Los incentivos para pequeños propietarios en forma de deducciones fiscales tienen, a priori, carácter regresivo en tanto que los propietarios están en la parte alta de la distribución de ingresos, aunque este coste podría valer la pena si se logra aumentar la oferta de alquiler. Aún así, es de esperar una ampliación más bien modesta: la Airef evaluó que eliminar una deducción del 100% (vigente hasta 2015) solo supuso un cambio de 2% en la oferta en tres años.

Por último, la propuesta plantea una cuota del 30% sobre todas las nuevas promociones para vivienda protegida, de la que la mitad (un 15% del total) iría a alquiler. España es uno de los países de la UE con menor presencia de alquiler social (apenas 1,6% de los hogares cubiertos), subrayando la necesidad de ampliar esta oferta. Sin embargo, suponiendo la aplicación de la nueva ley durante entre 2015 y 2019, esta cifra habría aumentado hasta apenas el 1,82%, un crecimiento aún insuficiente para alcanzar los niveles de otros países europeos de referencia. En cualquier caso, las evaluaciones existentes de medidas de zonificación inclusiva muestran efectos mixtos o de reducción sobre la oferta total, e inciertos sobre el precio.

Como alternativas centrales, proponemos: 

→ En el largo plazo, una política mucho más agresiva de construcción de vivienda destinada a alquiler social. Si se va a seguir empleando el mecanismo de zonificación inclusiva, debería complementarse con incentivos claros y sólidos para evitar reducciones en la oferta, como pueden ser los bonos de densidad. 

→ En el corto plazo, las políticas son mucho menos nítidas, pero España debería aprovechar los instrumentos fiscales y redistributivo existentes, como el Ingreso Mínimo vital, que actualmente limita la ayuda a mayores de 23 años y a un mínimo de tiempo de emancipación, lo que limita su poder. De igual manera, a través del propio IMV o de un mecanismo de complemento salarial, debería también ampliarse el rango de herramientas inclusivas destinadas a facilitar la emancipación y construcción de nuevos hogares para las generaciones que se incorporan a la vida adulta.