L’impacte de la pandèmia en el mercat de l’habitatge a Espanya: diagnòstic i polítiques

EsadeEcPol | Policy Insight

Resum executiu

• Els sectors de la construcció i de la intermediació d’habitatges han estat fortament castigats per la pandèmia. Tot i no estar en l’epicentre de la crisi com en l’anterior recessió, la pandèmia ha accelerat una tendència decreixent que s’havia iniciat el 2019. Així, en els mesos centrals de la pandèmia, s’han reduït l’ocupació, els visats d’obra nova i les compravendes al voltant d’un 30%.
• Pel que fa als preus, els primers indicadors apunten a una intensificació de la desacceleració que ja havia començat el 2019 i un augment considerable del temps que costa vendre un habitatge. A curt termini, s’observa un canvi de tendència en el tipus de pis demandat. El mantra de la localització perd força i augmenta la demanda d’habitatges més grans, més exteriors, amb terrassa i fora de les capitals.
• En aquest Policy Insight abordem algunes de les opcions de polítiques públiques que s’estan estudiant. Proposem:
  • Reduir l’exposició al sector de la construcció. L’especialització d’una economia en aquest tipus de sectors suposa un augment de la desocupació més ràpid i elevat que el que es donaria en una economia especialitzada en sectors intensius en capital.
  • Qualsevol incentiu a la construcció, com la liberalització de sòl públic, ha de ser convenientment avaluat com una política pública més que té alternatives.
  • Caldrà estar atents a l’efecte de l’augment de la morositat dels crèdits relacionats amb l’habitatge en els balanços bancaris i, si és el cas, que el regulador prengui les mesures oportunes. El Sareb i les promotores immobiliàries bancàries haurien de tenir data de caducitat.
• PSOE i Unidas Podemos han anunciat una Llei d’Habitatge que limitarà els preus del lloguer en zones tensionades de mercat. Amb preus i lloguers a la baixa, no és el moment de fer invents. La limitació dels preus de lloguers és una política amb una àmplia evidència científica en contra. Els efectes més documentats són: la depressió de la nova construcció i del preu dels habitatges existents, la reducció de l’incentiu al manteniment dels habitatges, la reducció de l’oferta d’habitatges de lloguer i un efecte ambigu en els lloguers i els col·lectius als quals es pretén protegir. El problema del mercat de lloguer és un problema d’oferta, en particular d’oferta de lloguer social, que hauria de fomentar-se en successius plans d’habitatge. El previsible estoc estructural d’oficines que crearà la pandèmia ofereix una bona oportunitat.